Tuntutan kemajuan, wang tahanan dan bon prestasi menjadikan akaun kontraktor sukar dibaca. Apa yang dicari bank Malaysia, dan cara membentangkan akaun yang tidak sekata.
Tuntutan dihantar pada hujung Jun. Juruukur bahan mengesahkannya tiga minggu kemudian, sijil dikeluarkan pada pertengahan Julai, dan wang masuk ke akaun anda pada September, ditolak wang tahanan dan ditolak satu caj balik yang masih anda pertikaikan. Sementara itu anda sudah membayar subkontraktor, kakitangan tapak, diesel dan satu invois sewa perancah. Urutan itu perkara biasa dalam pembinaan. Ia juga sebab penyata bank anda dibaca, oleh pegawai kredit yang menguruskan lapan sektor lain pada minggu yang sama, seperti perniagaan yang dalam kesusahan.
Pembinaan ialah sektor yang paling sukar dinilai bank Malaysia. Bukan semestinya paling berisiko, walaupun sejarah kerugiannya tidak membantu. Yang paling sukar, kerana hampir setiap isyarat yang biasa disandarkan pegawai kredit berkelakuan ganjil di sini.
Dalam syarikat perdagangan, stok masuk, stok keluar, invois dikeluarkan setiap bulan dan kutipan masuk dalam satu rentak. Pegawai boleh menentukan saiz had berdasarkan perolehan dan lebih kurang betul.
Kontraktor tidak melakukan semua itu. Hasil diiktiraf atas dasar peratusan penyiapan, jadi penyata untung rugi menunjukkan pendapatan yang tidak dapat dijumpai pegawai itu di mana-mana dalam akaun bank. Kunci kira-kira membawa jumlah kena terima daripada pelanggan atas kontrak, iaitu satu baris yang mencampurkan kerja yang disahkan, kerja yang belum disahkan dan wang tahanan, yang hampir tidak bermakna tanpa jadual di belakangnya. Kos berjalan berterusan sementara kutipan masuk berkelompok. Dua kontraktor dengan perolehan yang sama boleh memerlukan had yang sama sekali berbeza, bergantung pada terma yang mereka terima dan berapa banyak wang tahanan yang masih tertunggak. Jadi pegawai itu memperlahankan dan mencari kepastian. Membekalkan kepastian itu tugas anda, bukan tugas mereka.
Jurang yang dibiayai bank di sini bukan antara membeli dan menjual. Ia antara melakukan kerja dan dibayar untuknya, dan ia berjalan dalam empat peringkat: kerja disiapkan, tuntutan dihantar, tuntutan disahkan, bayaran diterima. Wang keluar pada peringkat pertama dan pulang pada peringkat keempat.
Dua perkara memanjangkan jurang itu. Pengesahan bergantung pada perunding melawat tapak dan bersetuju dengan ukuran anda, dan pertikaian atas satu item boleh menahan keseluruhan tuntutan. Tempoh pembayaran kemudian bermula dari tarikh sijil dan bukan tarikh tuntutan, secara senyap menambah kelewatan pengesahan di atasnya. Borang standard Malaysia membenarkan tempoh penunaian yang dinyatakan dalam borang PAM, JKR atau CIDB yang berkaitan, dan banyak majikan mengambil kesemuanya sebagai perkara biasa.
Bank mahu melihat ini sebagai kitaran yang boleh diukur dan bukan nasib buruk. Jadual tuntutan yang memberi, bagi setiap kontrak, tarikh dituntut, tarikh disahkan, jumlah dan tarikh dibayar, menukar cerita menjadi pola. Ia dokumen paling berguna yang boleh anda lampirkan.
Wang tahanan ialah peratusan daripada setiap jumlah yang disahkan yang ditahan majikan, biasanya peratusan wang tahanan standard dan had ke atas jumlah kontrak di bawah borang kontrak yang digunakan. Separuh biasanya dilepaskan pada penyiapan praktikal dan bakinya pada akhir tempoh liabiliti kecacatan, yang lazimnya berjalan 12 hingga 24 bulan selepas itu.
Pada margin yang tipis, wang tahanan selalunya lebih besar daripada keuntungan atas kerja itu. Anda menyiapkan, anda sudah membayar semua orang, dan sebahagian besar daripada apa yang anda perolehi berada dengan majikan selama setahun atau lebih. Bank kadangkala akan memberi pinjaman terhadap wang tahanan yang telah disahkan apabila majikan itu kukuh dan tarikh pelepasan didokumenkan, tetapi mereka tidak akan menganggapnya sebagai tunai. Tunjukkannya dengan penuaan mengikut kontrak dan mengikut tarikh pelepasan yang dijangka. Baki wang tahanan tanpa tarikh pelepasan dibaca seperti penghutang yang sudah senyap.
Tiga bulan pergerakan kecil, kemudian RM820,000 dalam satu hari, kemudian tiga bulan senyap lagi. Bentuk itu boleh bermakna kitaran perdagangan yang sihat atau perniagaan yang telah berhenti berniaga dan menerima satu bayaran sekali sahaja. Tiada apa dalam penyata itu sendiri yang memisahkan kedua-duanya, jadi bahan penjelasan yang perlu melakukannya.
Apa yang berkesan ialah penyesuaian. Ikat setiap kredit besar dalam penyata kepada satu kontrak yang dinamakan dan satu nombor sijil, dan setiap debit besar kepada bayaran subkontraktor atau pembelian bahan atas kerja yang sama. Apabila akaun itu berada ketat pada had overdraf selama enam minggu, nyatakan tuntutan yang mana lewat dan bila ia diselesaikan.
Disiplin yang sama membantu dengan apa yang dihukum pegawai tanpa bertanya. Cek tertolak semasa tempoh menunggu dibaca sebagai ketidakmampuan membayar melainkan fail itu menjelaskan masanya. Wang yang bergerak antara akaun syarikat dan akaun pengarah kelihatan seperti pengeluaran melainkan ia dilabelkan sebagai pembiayaan jangka pendek bagi tuntutan yang telah disahkan, dengan pergerakan balik kelihatan apabila bayaran masuk. Nota kami tentang apa yang dibaca pegawai kredit dalam penyata bank anda menerangkan bagaimana catatan ini dinilai.
Tiada bank menjangkakan akaun kontraktor kelihatan seperti akaun pengedar. Apa yang menghilangkan permohonan ialah akaun yang tidak sekata dihantar tanpa jadual tuntutan di sebelahnya, meninggalkan pegawai itu untuk mencipta penjelasan sendiri. Sesuaikan setiap pergerakan besar kepada satu sijil dan anda sedang memberitahu bank bahawa ayunan itu satu kitaran perdagangan. Biarkan ia kosong dan anda sedang memberitahu mereka sesuatu yang lain.
Kebanyakan kontrak memerlukan bon prestasi, biasanya jaminan bank bagi satu peratusan daripada jumlah kontrak, dan banyak juga menghendaki jaminan bayaran pendahuluan jika anda mengambil wang mobilisasi. Tiada apa dikeluarkan apabila satu jaminan dikeluarkan, dan itulah sebabnya kontraktor terkejut mendapati ia dikira terhadap mereka.
Ia dikira kerana ia liabiliti luar jangka. Jika majikan menuntut bon itu, bank membayar dan kemudian menuntut daripada anda. Jadi jaminan menggunakan had tepat seperti pinjaman yang telah dikeluarkan, ia muncul dalam CCRIS, dan bank biasanya mahukan perlindungan di belakangnya, lazimnya lien ke atas deposit tetap pada margin tunai yang diperlukan setiap bank terhadap kemudahan bon. Kontraktor yang memegang beberapa bon boleh mendapati sebahagian besar hadnya terikat tanpa seringgit tunai yang boleh digunakan. Minta talian jaminan bank yang berasingan dan bukan membiarkan bon memakan had modal kerja, dan tanya apa berlaku kepada margin tunai apabila satu bon luput, kerana pelepasan bukan automatik. Pembiayaan perdagangan ialah tempat talian ini berada.
Bank membaca kontraktor utama dan subkontraktor secara berbeza. Kontraktor utama membawa risiko kredit majikan dan risiko prestasi semua pihak di bawahnya. Subkontraktor membawa risiko kredit kontraktor utama, yang mungkin lebih buruk antara kedua-duanya.
Klausa pembayaran bersyarat, iaitu terma bayar-bila-dibayar yang menolak kelewatan ke bawah rantaian, adalah tidak sah di bawah Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012, dan Akta yang sama memberi pihak yang tidak dibayar hak untuk mengadjudikasi pertikaian pembayaran mengikut jadual masa yang tetap. Itu tidak menghapuskan risiko, tetapi subkontraktor yang boleh menunjukkan keputusan adjudikasi yang dikuatkuasakan memihak kepada mereka mempunyai bukti bahawa belum terima bayaran mereka boleh dikutip.
Pendaftaran dengan Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan adalah wajib, dan gred dari G1 hingga G7 mengehadkan nilai tender yang boleh anda pegang, pada kapasiti tender semasa bagi setiap gred seperti yang diterbitkan CIDB. G7 tiada siling. Bagi bank, gred itu satu semakan kewajaran yang pantas: kontraktor G3 yang meminta kemudahan bersaiz sekitar kontrak RM20 juta sudah mempunyai masalah sebelum penilaian kredit bermula.
Kategori dan pengkhususan juga penting, begitu juga Sijil Perolehan Kerja Kerajaan yang sah jika anda menender kerja kerajaan, dan status Bumiputera apabila satu kontrak memerlukannya. Peningkatan gred baru-baru ini ialah isyarat positif, walaupun bank menyedari apabila ia belum diseimbangkan oleh kapasiti kewangan untuk menyampaikan pada tahap baharu itu.
Perbezaan ini mengubah penilaian lebih daripada yang dijangka kebanyakan kontraktor.
| Majikan kerajaan atau GLC | Pemaju swasta | |
|---|---|---|
| Kepastian pembayaran | Tinggi, walaupun selalunya lambat | Bergantung pada pembiayaan dan jualan pemaju itu sendiri |
| Apa yang bank nilai | Terutamanya keupayaan anda untuk melaksanakan | Prestasi anda dan kesolvenan majikan |
| Penyerahhakan hasil | Biasanya diterima sebagai cagaran | Diterima, tetapi ditimbang mengikut siapa majikan itu |
| Risiko utama dalam fail | Kelewatan dalam pengesahan dan pembayaran | Projek terhenti atau ditinggalkan di pertengahan kontrak |
Dengan kontrak kerajaan atau GLC, penyerahhakan hasil yang dihalakan kepada akaun yang ditetapkan di bank pemberi pinjaman selalunya cukup untuk membuka kemudahan yang tidak dapat dicapai pinjaman tanpa cagaran. Dengan pemaju swasta, bank mengambil pandangan tentang pemaju itu serta tentang anda, jadi jangkakan soalan tentang pembiayaan projek dan pengambilan jualannya, serta pendahuluan yang lebih kecil terhadap nilai kontrak yang sama.
Kontraktor jarang terbantu dengan satu had umum. Apa yang biasanya sesuai ialah overdraf untuk ayunan harian, talian pembiayaan kontrak yang dikeluarkan terhadap tuntutan yang disahkan, talian jaminan bank untuk bon, sewa beli untuk jentera, dan pembiayaan terhadap tuntutan yang disahkan apabila majikan layak kredit. Apabila cagaran tidak mencukupi, jaminan Credit Guarantee Corporation kadangkala menutup jurang itu. Mekanisme umumnya ada dalam bagaimana pembiayaan modal kerja berfungsi.
SMEBox menyemak kedudukan kontraktor, memadankannya dengan kemudahan dan pemberi pinjaman yang sesuai dengan cara perniagaan itu sebenarnya dibayar, kemudian menyediakan dan menghantar permohonan. Bank yang memutuskan. Untuk gambaran bagaimana kitaran tuntutan anda akan dibaca, mulakan di sana.
Boleh, dan ia salah satu laluan yang lebih praktikal bagi sektor ini. Bank akan mempertimbangkan pendahuluan terhadap tuntutan yang telah disahkan, kerana pengesahan menukar ukuran yang dipertikaikan menjadi jumlah yang dipersetujui dan dihutang oleh pihak yang dinamakan. Kerja yang belum disahkan jauh lebih sukar dibiayai.
Pendahuluan itu bukan jumlah penuh yang disahkan. Bank menolak wang tahanan, mengambil kira kemungkinan caj balik dan mengenakan marginnya sendiri, dan ia akan menilai keupayaan majikan untuk membayar sama teliti dengan penilaiannya terhadap anda.
Ia menggunakan had, ya. Jaminan bank ialah liabiliti luar jangka, jadi walaupun tiada apa dikeluarkan pada hari ia dikeluarkan, bank telah berjanji untuk membayar jika bon itu dituntut. Pendedahan itu direkodkan dan muncul dalam CCRIS bersama kemudahan anda yang lain.
Kebanyakan bank juga memerlukan perlindungan tunai di belakang satu bon, lazimnya lien ke atas deposit tetap. Kontraktor dengan beberapa bon aktif selalunya mendapati sebahagian besar had yang kelihatan itu tidak tersedia, yang menjadi hujah untuk meminta talian jaminan bank yang khusus dan bukan mengeluarkan bon terhadap kemudahan modal kerja umum.
Bukan secara langsung, dalam erti kata tiada bank menetapkan gred minimum. Ia mempengaruhi penilaian kerana gred itu mengehadkan nilai kontrak yang anda dibenarkan pegang, jadi ia memberitahu bank sama ada kemudahan yang anda pinta selaras dengan kerja yang boleh anda ambil secara sah.
Gred, kategori dan pengkhususan, bersama Sijil Perolehan Kerja Kerajaan yang sah apabila kerja kerajaan terlibat, juga menjadi sebahagian daripada semakan kelayakan asas yang dijalankan bank sebelum ia sampai kepada angka.
Kerana mereka tidak dapat menetapkan tarikhnya dengan yakin. Wang tahanan dilepaskan secara berperingkat, biasanya sebahagian pada penyiapan praktikal dan bakinya selepas tempoh liabiliti kecacatan, dan kedua-dua tarikh itu boleh berubah. Ia juga jumlah pertama yang dituju majikan jika ada pertikaian mengenai kecacatan.
Membentangkan wang tahanan dengan penuaan mengikut kontrak, dengan tarikh pelepasan yang dijangka dan sijil asalnya, itulah yang membolehkan bank memberinya sedikit berat. Satu angka pada kunci kira-kira tanpa jadual sokongan akan didiskaunkan dengan berat atau diabaikan.
Jika anda mahu mengetahui apa maksudnya bagi permohonan anda sendiri dan bukan secara umum, itulah tujuan perbualan pertama. Ia tidak berkos dan kami akan beritahu jika jawapannya ialah anda belum bersedia.
Bagaimana kadar pendahuluan, pemfaktoran, rekursa dan pemusatan penghutang berfungsi di Malaysia, dan cara membandingkan kos sebenarnya dengan pinjaman berjangka.
Enam bulan penyata biasanya menentukan permohonan. Inilah yang dibaca pegawai kredit di dalamnya, dan bagaimana enam bulan yang bersih kelihatan.
Kemudahan yang sebenarnya ditawarkan bank Malaysia untuk modal kerja, cagaran yang diambil, dan bagaimana pegawai kredit menentukan had anda.